Entre o Parque do Cocó e a Washington Soares, o Guararapes é o endereço discreto do alto padrão: baixa densidade, torres novas e casas em condomínio.
O Guararapes cresceu como alternativa de alto padrão fora da orla: ruas tranquilas, torres com plantas grandes e condomínios fechados, a poucos minutos dos shoppings e do parque. O perfil é familiar e a densidade, propositalmente baixa.
Pela oferta enxuta, os preços pedidos variam muito de prédio para prédio — o que torna a referência por comparáveis ainda mais importante aqui do que em bairros de oferta abundante. Antes de propor ou pedir preço, vale medir o prédio certo, não o bairro inteiro.
O Guararapes é um mercado essencialmente de apartamentos: 334 das 351 unidades distintas à venda, contra 12 casas e 5 imóveis de outras tipologias. A maior oferta e o maior preço por metro quadrado pedido estão no mesmo recorte, o de 160–250 m², com 124 unidades a R$ 11.302/m² medianos. A curva por faixa de área não é monotônica — R$ 10.080/m² até 90 m², R$ 7.997/m² entre 90 e 160 m², R$ 11.302/m² entre 160 e 250 m² e R$ 8.627/m² acima de 250 m² —, e a base não registra idade, padrão de acabamento nem estágio de obra que permitam explicar esse desenho: ele é descrito, não interpretado. Nas casas, amostra reduzida de 12 unidades, a mediana é de R$ 5.694/m². Do lado da oferta visível, os 727 anúncios ativos correspondem a 351 unidades distintas, e 117 dessas unidades estão sinalizadas como suspeitas de duplicidade, ainda sem verificação; a pulverização se concentra nos apartamentos (710 anúncios para 334 unidades), enquanto nas casas a relação é de um anúncio por unidade. O volume exibido nos portais, portanto, supera o estoque efetivamente disponível.
727 ANÚNCIOS → 351 UNIDADES ESTIMADAS APÓS DESDUPLICAÇÃO AUTOMÁTICA · 117 SOB SUSPEITA DE ANÚNCIO REPETIDO, VERIFICAÇÃO POR FOTO PENDENTE · R$/M² MEDIANO PEDIDO POR UNIDADE · FONTE: ÍNDICE VIVAREAL/ZAP (GRUPO OLX) · BASE 01/08/2026 · PREÇO DE ANÚNCIO ≠ PREÇO DE VENDA
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